영주권 소유자(영주권자)도 미국에서 주택을 구매하고 모기지 대출을 받을 수 있을까요?

SVP, National Sales Manager-Mortgage Banking

네, 영주권자도 미국에서 주택을 구매할 수 있으며, 부동산 구매를 위해 반드시 미국에 거주할 필요도 없습니다. 하지만 시민권자가 아닌 경우, 대출을 받는 등의 절차에서 복잡한 문제를 겪게 될 수 있습니다. 그렇다고 해서 문제 해결이 어려운 정도가 아니며 영주권자들도 주택을 얼마든지 구매할 수 있게 되어 있습니다.

시민권자 아닌 이들을 위해 주택을 구매하는 데에 있어서 도움이 될 수 있는 정보와 자주 묻는 질문들에 대한 답변을 이 글에 모두 정리되어 있습니다.

주택을 현금으로 구매할 경우

영주권자가 대출이 아닌 현금으로 주택을 구매할 경우, 시민권자에게 요구되는 사항과 비슷한 절차를 거치기 때문에, 정부 승인 신분증과 자금 출처에 대한 증빙만 제출하면 됩니다.

대다수의 영주권자와 비시민권자들은 주택을 구매할 때 미국 통화를 사용할 것입니다. 하지만 외국 통화를 사용할 경우, 환율 변동과 부대 수수료도 고려하여 예산에 반영해야 합니다.

위와 다르게 모기지 대출을 받을 경우에는 영주권자와 기타 비시민권자들에게 주택 구매 과정이 매우 복잡해질 수 있습니다.

비시민권자가 모기지 대출을 받는 과정

영주권자와 비영주권자가 대출을 받는 과정은 비거주자에 비해 비교적 간단합니다. 대출 기관의 입장에서 보았을 때, 이미 미국 지역사회에 자리잡은 영주권자는 주택을 유지하기 위해 다른 지출보다 모기지 대출 상환을 우선시할 가능성이 높기 때문입니다.

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영주권자와 비시민권자가 모기지를 신청할 때 제출해야 하는 서류 및 자료:

• 승인받은 정부 발급 신분증 – 여권, 운전면허증 또는 비자가 포함됩니다.
• 재무 기록 – 가장 일반적인 재무 기록 서류는 은행 거래내역서 및 납세 신고서입니다.
• 수입 증빙 – 대출을 받고자 하는 기관에서 지난 2년간의 급여 명세서와 납세 신고서를 평가하게 됩니다. 자영업에 종사하는 영주권자는 1099 양식을 대신 사용할 수 있습니다.
• 사회 보장 번호(SSN)
• 개인 납세자 식별 번호(ITIN)

대출 기관에서 요청할 수 있는 기타 자료:

• 은행 계좌 정보
• 투자 및 퇴직 계좌를 포함한 금융 자산
• 부동산 기록
• 재정적 의무이행을 증명하기 위한 주기적인 청구서 결제 내역(임대료, 공과금 등)

비거주자에게 요구되는 사항은?

그렇다면 영주권자도 아니고 비영주권자로서 SSN도 부여받지 못한 비거주자의 경우는 어떨까요? 대출을 받을 수는 있지만 선택권이 제한됩니다. 일부 미국 은행에서 이러한 주택 구매자에게 외국인을 위한 특별 대출 서비스를 제공하지만, 자격 요건이 까다롭고 금리도 비교적 높습니다. 정부 후원 기업(GSE)인 Fannie Mae 또는 Freddie Mac은 자격을 갖춘 대출 신청인에게 낮은 금리의 모기지 대출을 제공하는데, 비거주자의 대출은 이러한 지원을 받지 못하기 때문입니다.

영주권자와 비시민권자의 신용 보고서는?

대출 기업이 대출자의 신용 이력을 확인하는 것은 일반적이지만, 일부 영주권자들은 해외 거래(플러스, 마이너스 모두)가 자신에게 적용되는 금리에 영향을 미칠지 궁금해 하기도 합니다.

신용 점수란 한 나라에서 다른 나라로 넘어가는 것이 아니며, 미국과 캐나다 같은 이웃 국가들 사이에서도 마찬가지입니다. 하지만 대다수의 대출 기관에서는 대출자의 금융 실적을 자세히 파악하기 위해 국제 신용 보고서(ICR)를 확인하기 때문에 외국에서 쌓은 신용 이력이 무효화되지는 않습니다. 대출 및 청구서 결제 내역, 과거 및 현재 계좌, 미상환 부채 등의 상세 정보가 있는 서류 등을 통해 점수(미국 신용 점수 체계와 동일)가 제공됩니다.

점수의 상향 조정을 위해 신용 점수 확인 및 상향 조정 방법을 읽어 보세요.

영주권자 또는 비영주권자의 모기지 대출 관련 자주 묻는 질문과 대답 (FAQ)

• 영주권자와 비영주권자가 정부 지원 모기지 프로그램에 참여할 수 있나요?

영주권자는 정부가 지원하는 다양한 모기지 프로그램에 참여할 수 있으며, 이러한 프로그램에는 다른 대출 옵션보다 낮은 신용 점수와 최소 계약금으로 많은 사람들이 이용하는 연방 주택 관리국(FHA) 대출도 포함됩니다. 또한 영주권자는 복무 요건을 충족한다는 가정하에 미국 제대군인부(Department of Veterans Affairs)의 VA 대출도 받을 수 있습니다.

• 영주권자와 비영주권자가 모기지 자격 요건을 취득하는 데 외국 소득을 사용할 수 있나요?

네, 외국 소득은 많은 대출 기관의 소득 증빙 요건에 적용됩니다.

• 영주권자의 배우자 중 영주권자나 미국 시민권자가 아닌 사람도 모기지 신청에 포함될 수 있나요?

네, 영주권자의 배우자는 일반적으로 영주권자나 미국 시민권자가 아니더라도 모기지 신청에 포함될 수 있습니다. 단, 미국 시민권자와 마찬가지로 모기지 신청을 위해 기재한 부부의 이름 모두 대출 기관 심사 절차의 고려 대상이 됩니다. 숙련된 모기지 전문가와 구체적인 상황을 상의하여 최적의 금리를 적용받으시기 바랍니다.

• 영주권자 또는 비영주권자가 두 번째 주택, 토지, 상업용 건물과 같은 기타 유형의 부동산을 취득할 수 있나요?

영주권자와 기타 거주자는 주택 구매 외에도 많은 부분에서 거의 제한을 받지 않습니다. 사업용 목적의 자금이 필요한 경우 중소기업청(SBA) 대출 페이지를 참고하시기 바랍니다.

영주권자 및 기타 비시민권자가 주택 구매 시 추가적으로 고려해야 할 사항

• 영주권자 또는 비시민권자가 주택을 매각하는 경우 추가적인 세금 문제가 발생할 수 있습니다. 첫 째, 외국인투자부동산세법(Foreign Investment Real Property Tax Act)에 따라 IRS에서 총 매각 금액의 10%를 자동 청구한다는 점을 고려해야 합니다. 양도소득에 대한 세금도 부과되지만 미국 시민권자와 마찬가지로 지난 5년간 최소 2년 이상 해당 주택에 거주했다면 주택 매각 시 양도소득의 최대 250,000달러(부부의 경우 500,000달러)를 공제받을 수 있습니다.

주택 매각과 관련된 조세 제도는 상당히 복잡할 수 있기 때문에 귀하의 구체적인 상황을 검토해 줄 수 있는 세무 전문가에게 상담을 받을 것을 권장합니다. 주택 매각과 동시에 새 주택을 구매하기 위한 추가 조언이 필요하다면 주택 매각 전에 새로운 모기지를 받는 방법을 읽어 보시기 바랍니다.

• 비거주자의 임대 수입과 관련된 조세 제도 역시 복잡할 수 있습니다. 비거주자로서 임대인이 되는 것도 어렵지만 임대 수입과 관련하여 여러 가지 복잡한 세금 문제를 직면하게 될 수 있습니다. 세무 전문가와 상의하여 예상되는 추가 비용에 관한 설명부터 납부해야 할 세금을 최소화할 수 있는 공제 신청 서류 작성까지 각 단계별로 도움을 받는 것이 좋습니다.

요약하자면 임대 부동산을 소유한 대부분의 비거주자는 총 수입의 30%가 IRS에 의해 원천 징수되며, 이는 1년 중 최소 15일 이상 임대를 준 모든 부동산(별장 포함)에 적용됩니다. 하지만 몇 가지 조치를 통해 다른 과세 구조를 적용받을 수 있습니다.

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