임대 부동산 사업을 위한 대출 받기

SVP, National Sales Manager-Mortgage Banking

임대 부동산을 구매하기로 결정한 뒤에는 두 가지 질문이 생깁니다. 어떤 건물이 적합한지 어떻게 알 수 있을까요? 그리고 그에 필요한 자금은 어떻게 마련할 수 있을까요? 첫번째 질문에 대해서는 이미 많은 정보가 있지만, 임대 부동산 사업을 준비하고 확장하는 데 필요한 최적의 대출을 찾는 것은 어려울 수 있습니다..

아래 정보를 통해 뱅크오브호프의 재무 전문가와 함께 여러분의 특정 비즈니스 상황에 가장 적합한 대출 옵션들을 살펴보며, 여러분의 여정을 돕기 위해 중요한 핵심 인사이트도 확인해보시기 바랍니다. 

1-4 가구 임대 부동산에 대한 대출 옵션

만약 여러분이 임대 부동산 매매를 고려하고 있다면 모기지의 기본 개념에 익숙할 것입니다. 하지만 투자 부동산 구매를 위한 대출과 주 거주지를 위한 대출의 주요 차이점에 대해서는 잘 모르실 수도 있습니다.

임대 부동산에 대한 기존의 모기지론

기존 주택 모기지는 뱅크오브호프와 같은 금융기관에서 받을 수 있는 대출입니다. 임대 부동산 사업을 위한 대출 과정은 개인 주택 대출과 비슷하지만 초기 검토 조건에 약간의 차이가 있습니다.

• 계약금 최소 한도와 이자율이 더 높습니다 - 이는 집주인이 임대 부동산과 주 거주용 부동산 중 하나를 선택해야 하는 상황에 놓일 경우, 대부분 거주용 부동산의 모기지를 우선 지불한다는 것이 과거 자료를 통해 드러났기 때문입니다. 또한, 임대 부동산은 임차인이 바뀌거나, 부동산 관리 비용, 수리 필요성 증가로 인해 지속적으로 비용이 발생할 가능성이 더 높습니다. 즉, 대출 기관 입장에서는 임대 부동산이 주 거주지에 비해 위험성이 더 높은 자산으로 판단되는 것입니다. 이에 따라 최소 20%가 계약금으로 예상됩니다.
• 신용 점수 조건이 더 높아집니다 - 앞서 언급한 바와 같이, 부동산 임대를 위해 지속적으로 드는 비용은 일반적인 거주 비용에 비해 더 많이 듭니다. 대출 기관은 임대 부동산 사업 대출을 받은 차용인들이 부동산 파손을 대비하기 위한 모기지와 그에 따라 발생되는 비용을 감당할 수 있다는 것을 보장받고 싶어합니다. 따라서, 그들은 신용 점수를 척도로 대출 신청자의 재무 관리 능력을 측정합니다. 특정 최소 신용 점수 조건은 대출 기관마다 다를 수 있지만 대부분 최소 620점을 요구할 것으로 예상됩니다. 우려되는 점이 있다면, 신용 점수를 높이는 방법에 대한 뱅크오브호프의 블로그를 확인하십시오.
• 수용 가능한 총부채상환비율(DTI) 요건이 더욱 엄격해집니다 - 은행과 대출 기관이 임대 부동산의 추가 비용에 대한 준비 상태를 평가하기 위해 사용하는 또 다른 지표는 바로 총부채상환비율(DTI)입니다. 이는 다른 모기지, 자동차 할부금, 학자금 대출 등 여러분의 소득 중 부채 상환에 들어가는 금액의 비율을 조사하여 계산됩니다. 보통 주요 주거지 주택 모기지에 대한 최대 DTI는 43%지만, 임대 부동산 대출에서는 DTI가 36% 이하인 것을 선호하는 대출 기관이 많습니다.

임대 부동산 사업을 위해 일반 대출을 받을 때 고려해야 할 기타 사항

• 건물 내에 거주하지 않는 일반 VA 또는 FHA 대출을 임대용 부동산을 위해 받을 수 없습니다 - 두 대출 모두 개인의 거주지 정착을 돕는 것을 목적으로 특별 혜택을 부여하기 때문에, 해당 대출을 받기 위해서는 건물 내에 거주해야 하며 4인 가구 이하로 제한됩니다. 그러나 특정 상황으로 인해 자가 거주 중인 임대용 건물에서 이사를 해야 하는 사람들에게는 약간의 예외가 적용됨을 유의해야 합니다.
• 임대 부동산으로 만들면 보험료가 올라갑니다 - 투자물을 잘 관리하고 싶다고 해서 임차인까지 여러분과 동일한 태도를 취하는 건 아닙니다. 이러한 이유로 보험사들은 임대 부동산에 대한 청구가 많다고 보는 경향이 있고, 이는 수수료 인상으로 이어집니다.
• 여러분의 기대보다 이익이 적을 것입니다 - 여러분이 자산 실사를 마치고 임대 부동산 운영에 대해 알아보느라 많은 시간을 쏟았다고 가정해 봅시다. 이러한 모든 사전 조사에도 불구하고 때로는 예상치 못한 일에 직면할 때가 있는데, 그런 일들은 대체로 부정적인 경우가 많습니다. 재산세 인상, 공과금 비용, 긴급 수리, 임차인 변경 관련 비용, 연체된 임대료 또는 법적 비용 등이 그 예입니다. 이 점을 염두에 두고 예상치 못한 사태를 처리할 수 있도록 재정적으로 더 넉넉하게 대출 조건을 맞춰야 합니다.
• 은행의 모기지 수 제한에 직면할 수도 있습니다 - 대부분의 은행 기관들은 한 개인이 한 번에 4개 이상의 모기지를 받는 걸 꺼려합니다(주 거주지 포함). 그러나 위에 언급한 기준에 맞춰 특히 강력한 사례에 해당되는 경우 예외가 허용될 수도 있습니다.
• 모든 자산을 임대 부동산 대출에 쓰기보다는 현금으로 상당 금액을 보유하고 있는 것이 좋습니다 - 매달 납입해야 하는 금액을 낮추려고 가진 돈의 대부분을 계약금에 전부 투자하려는 유혹에 빠지지 마십시오. 여유 자금을 준비해 두면 필요한 수리를 할 수 있고, 직원을 고용하고, 수입이 없을때 사용 가능하며, 긴급 문제를 해결하는 데 도움이 될 수 있습니다.

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임대 부동산 사업을 위한 일괄저당 대출

앞서 언급했듯이 은행 기관은 보통 개인에게 4개까지 모기지 한도를 설정합니다(이는 여러분의 부업을 사업으로 성장시키기 어렵게 만드는 요인입니다). 다행히 일괄 대출로 이 문제를 피할 수 있습니다.

일괄 대출은 동일한 주 내에서 여러 부동산을 구매하는 자금을 지원합니다. 여러분이 단독주택 3개를 구매한다고 가정해봅시다. 이때 일괄저당 대출은 여러분이 대출을 세 번이 아니라 한 번만 신청하면 되고, 이는 세 가지의 별도 지불 계획을 가지고 이리저리 가늠해 볼 필요가 없다는 것을 의미합니다.

일괄 대출은 본질적으로 여러분과 대출 기관 모두에게 더 큰 위험을 수반합니다. 이로 인해 일괄 대출을 해주는 기관의 수는 개별 대출을 받을 때보다 더 적습니다. 초기 검토 조건 역시 더욱 엄격해지며, 최소 계약금도 높아집니다.

중요 참고 사항: 현재 여러 임대 부동산을 소유하고 있으며 일괄 대출의 이점이 매력적으로 느껴질 경우, 언제든지 차환할 수 있습니다.

임대 부동산 사업을 위한 개인 대출

임대 부동산을 구매하기 위해 개인 대출을 받게 될 경우, 계약금이 필요 없으며 신청 수수료가 상당히 낮다는 큰 장점이 있습니다. 또한, 대출과 관련된 담보가 없으므로 대출금 연체가 이어졌을 때 대출 기관이 여러분의 재산을 압류할 수 없게 됩니다(단, 신용 점수는 크게 하락함).

다만 개인 대출에도 한계는 있는데, 그 첫 번째는 모기지보다 받을 수 있는 최대 금액이 적다는 점입니다. 또한, 대출금 상환에 주어지는 시간도 줄어듭니다. 무엇보다도 개인 대출에 담보가 적다는 것은 은행이 더 많은 위험을 감수한다는 뜻이기 때문에, 금리가 더 높아지는 결과로 이어집니다.

이러한 이유로 투자용 부동산을 구매하기 위해 개인 대출을 사용하는 일은 드뭅니다. 개인 대출은 대개 자금 조달 리노베이션과 같은 임대 사업의 다른 측면에 더 도움이 됩니다.

임대 부동산에 SBA 대출을 사용할 수 있는 시나리오 및 사용할 수 없는 시나리오

많은 임대 부동산 소유자가 자신이 한  노력 자체를 사업으로 간주하기 때문에, 중소기업청(SBA) 대출을 받을 수 있는 자격이 있는지에 대해 일부 의문을 제기합니다. 대부분의 경우 임대 부동산에는 SBA 대출을 할 수 없다는 점을 알아두십시오. 그러나 예외는 있습니다.

SBA 사업 대출은 소유주가 점유하고 사업체 자체에서 주로 사용하는 임대 부동산에만 적용할 수 있습니다. 그러나 사업의 주요 수입원은 임대료 수입 그 자체여서는 안 됩니다. 더 자세한 설명을 위해 두 가지 가상 시나리오를 살펴보겠습니다.

• 잠재적으로 SBA 대출을 받을 수 있는 자격 - 사업체가 바닥 면적의 55%를 사용하고 전체 수익의 약 70%를 차지할 목적으로 복합 용도 건물을 구매하였으며, 임대용 매물로 내놓은 여분의 주거용 가구가 지정된 면적과 수익의 절반 미만을 차지하는 경우.

SBA 대출 자격이 되지 않는 경우, 사업체가 바닥 면적의 45%를 사용하고 전체 수익의 약 80%를 차지할 목적으로 복합 용도 건물을 구매한 경우. 이 경우는 건물의 바닥 면적이 사업체 자체가 아닌 임대 부동산용으로 주로 사용되기 때문에 SBA 기준을 충족하지 못합니다. 또한, 사업체가 바닥 면적의 55%를 사용하고 전체 수익의 약 45%를 차지할 목적으로 복합 용도 건물을 구매한 경우. 이 경우는 예상 수익의 대부분이 주 사업이 아닌 임대 사업에서 발생하기 때문에 SBA 기준을 충족하지 못합니다.

요약하자면, SBA의 소규모 사업체 대출은 임대 부동산을 지원하기 위한 대출이 아닙니다. 그러나 다른 수익원에 초점을 맞춘 기업이 여분의 공간을 임대로 활용하고자 한다면, 해당 부동산 구매를 위한 SBA 대출이 바로 반려되지는 않을 것입니다. SBA 대출에 대해서 더 자세히 배우고 싶다면, SBA 익스프레스 융자 - 자격 요건 및 신청 관련 FAQ 를 읽어보시기 바랍니다.

임대 부동산을 짓기 위해 대출이 필요한 경우에는 어떻게 해야 하나요?

새로운 대규모 임대 부동산 건설이나 대대적인 개보수를 진행하기 위해 선행 자금 조달이 필요한 경우라면 건설 대출을 추천합니다. 그러나 대출 기관에 아주 자세한 청사진과 일정, 예산 프로젝트를 제시해야 한다는 점을 알아두어야 합니다. 또한, 20%가 넘는 계약금과 대출금의 분할 납부가 요구될 것입니다.

건설 대출이 임대 부동산 건설이나 개보수에 적합한지 자세히 알아보고 싶으시다면 당사의 상업 대출 페이지를 확인하십시오.

임대 부동산 자금 조달을 위해 뱅크오브호프와 함께해야 하는 이유

투자용 부동산 구입을 결정하셨다면 뱅크오브호프가 도와드리겠습니다. 뱅크오브호프는 고객과 긴밀히 협력하여 고객의 전문 목표 달성을 위해 개개인에 적합한 재정 계획을 세워 드리고, 그 여정의 모든 단계에서 시장에 대한 분석과 실질적인 지침을 제공합니다. 또한, 모든 신규 임대 부동산 사업자가 만족할만한 다음과 같은 서비스를 제공합니다.

• 비즈니스 당좌 예금 계좌
• 비즈니스 신용 카드
• 재무 계획 수립
• 트레저리 매니지먼트

가까운 대출 사무소를 방문하여 뱅크오브호프의 금융 전문가를 통해 도움을 받으세요. 임대 부동산 사업에 가장 적합한 대출과 이를 받기 위한 방법, 재정적 목표 달성 과정에서 어떤 지원을 받을 수 있는지 논의하세요.