기존 집을 팔기 전에 새로 주택 모기지 받기

뱅크오브호프 Hope Stories 블로그 기존 집을 팔기 전에 새로 주택 모기지 받기

Peter Park Apr 06, 2023

SVP, National Sales Manager-Mortgage Banking

이사를 계획 중이신가요? 지난 몇 년간 수많은 미국인들이 다양한 이유로 기존에 살던 집을 떠나 새로운 집으로 이사했습니다. 가족 구성원이 늘어나서, 지출을 줄이기 위해서, 이직 혹은 재택 근무 때문에, 마음에 드는 동네를 발견해서, 특정 학교나 동네 혹은 가족과 가까이 살고 싶어서 등등, 다양한 이유로 이사를 했습니다. 이유가 무엇이든 간에, 새로운 곳에서 보금자리를 마련한다는 것은 상상만으로도 짜릿하죠. 하지만 새로운 집으로 이사를 가기 위해선 시간과 계획이 필요합니다. 이미 모기지가 있다면, 새 집을 마련하기 위한 또 다른 융자 또는 또 다른 자금 마련 방식을 확보하기 위해 다양한 요소들을 고려해야 하기 때문이죠.

제대로 된 사전 조사를 하고 약간의 운이 따라준다면, 기존의 모기지에서 약간의 공백 기간 혹은 겹치는 기간을 감수하고 새로운 모기지로 전환하는 것도 가능합니다. 하지만 흔히 말하는 것처럼, 가장 좋은 경우를 희망하되 가장 최악의 경우에도 대비해야 합니다. 이 글은 기존에 살던 집을 팔기 전에 새로운 집에 대한 모기지를 받으려고 할 때 예상되는 상황을 설명해주고 대안도 제시해줌으로써 최악의 경우를 대비하는 데에 도움이 될 것입니다.

팬데믹으로 인해 기록적인 가격 상승을 보였던 부동산 시장 상황은 현재 일부 완화된 상태지만 여전히 시장은 빠르게 움직입니다. 그러니 바로 뛰어들 준비가 되어 있어야 합니다.

준비 단계 - 본인의 재정 상황에 대해 현실적으로 판단하기

현실적으로 구매 가능한 주택 가격이 어느 정도인지, 그리고 여러분이 두 개의 모기지를 감당할 수 있는지 파악해 보세요.
사람들은 집을 팔고, 사고, 이사를 합니다. 이 모든 과정은 스트레스를 유발하지만, 나중에 새 집을 보면 그럴 만한 가치가 있었다고 생각하게 될 것입니다. 하지만 우선은 스스로를 위해 최대한 재정 상황을 정리하고 단속함으로써 스트레스를 줄이고, 복잡한 상황이 생기는 것을 방지하며, 대출 기관이 여러분을 믿을 만한 대출 신청인으로 생각하게끔 만드세요. 그러면 정말 마음에 드는 ‘그 집’을 찾았을 때 기회를 놓치지 않을 수 있습니다.

기존 집을 팔기 전 새 모기지에 대한 사전 승인을 받을 때 고려하는 재정적 요인:

전반적 재정 건전성: 크레딧 점수, 수입, 자산
현 모기지 금액, 예산에서 모기지가 차지하는 비율
현 주택 상환 금액
주택 판매로 인해 발생할 비용 (커미션 비용, 클로징 비용 등을 고려해 계산하는 것을 잊지 마세요.)
재정적으로 감당할 수 있는 주택과 모기지 종류
새로운 다운 페이 및 클로징 비용을 위해 사용할 수 있는 현금, 저축, 투자(현금화할 수 있는 돈) 보유 여부
- 최근 다운 페이 금액은 주택 구매 금액의 3~20% 사이이며, 여기에 추가로 구매 금액의 2~5% 정도에 달하는 클로징 비용도 고려해야 합니다.
소득대비 부채비율(debt-to-income ratio, DTI ratio) – 이 비율은 여러분의 월 부채 상환 금액을 총 월 소득으로 나눈 값으로, 대출 기관은 이 비율을 통해 대출 신청인이 빌리고자 하는 금액의 상환 능력을 측정합니다. 많은 융자 기관은 각기 다른 DTI 요건을 요구합니다.
- 일반적으로 36%의 DTI, 그리고 43%를 넘지 않는 것을 선호합니다.
- 소득대비 부채 비율이 높더라도 여전히 융자를 받을 수는 있습니다. 하지만 이러한 경우, 이자율이 높기 때문에 월 상환 금액이 높아집니다.

모기지 상환 금액이 얼마나 될 지 파악하는 데 도움이 필요하신가요? 뱅크오브호프의 모기지 계산기를 사용해 보세요.

기존 집을 팔기 전에 모기지를 받는 경우, 고려해야 하는 재정 관련 질문:

기존 집이 쉽게 팔리지 않는 경우, 두 개의 모기지 상환금(그리고 두 건의 유틸리티 비용)을 지불할 수 있는 기간은 몇 개월이나 되나요?
위의 질문에 이어서, 거주 중인 지역에서 집이 팔리는 데 보통 얼마나 걸리나요?
집을 빨리 팔기 위해서 가격을 어느 정도까지 낮출 수 있나요?
새로운 모기지의 클로징 및 관련 비용을 지불하기 위해 따로 챙겨둔 금액은 어느 정도인가요?
집의 현재 상태를 고려했을 때 구매자가 요구하는 수리비용 지불을 위해 돈이 어느 정도 필요할 것으로 예상하나요?

이 질문들에 대한 각 답변을 심도 있게 고려함으로써, 새로운 모기지에 드는 비용과 기존 집의 융자 상환금과 각종 비용을 지불하기 위해 돈을 어느 정도 따로 마련해야 하는지 등을 판단할 수 있습니다. 또한 이러한 질문들을 통해 집을 팔 때 제시할 금액을 정할 수 있습니다. 두 개의 모기지 상환금을 장기간 지불할 능력이 안 된다고 생각하면, 구매자의 흥미를 유발할 수 있도록 부동산 중개인과 상의하여 초기 제시 금액을 낮출 수도 있습니다.

기존 모기지와 새로운 모기지의 기간을 맞추기 위한 다양한 전략

새로운 집을 위한 모기지를 받기 전에 기존 집 팔기

새로운 모기지를 받기 전에 기존 집을 팔면 융자 신청 과정이 더욱 쉬워질 수 있으며, 한 번에 두 개의 모기지를 상환하는 경우를 방지하는 데 도움이 됩니다. 그렇지만 이러한 방법으로 발생하는 불편함 또는 리스크가 전혀 없는 것은 아닙니다.

새로운 모기지를 받기 전에 집을 팔면 누릴 수 있는 장점:

집을 판 돈으로 새로운 집을 구매하거나 거액의 다운 페이 금액을 낼 때 사용할 수 있습니다. 모기지를 받는 과정도 후에 예시로 나올, 기존 주택을 팔기 전에 새로운 모기지를 받는, 경우에 비해 훨씬 간단합니다.
갖고 있던 부동산 자산을 판매해서 얻게 될 수익을 추측할 필요 없이, 여러분의 현재 재정 상태에 대해 더욱 명확하게 이해할 수 있습니다.
빨리 새 집을 구해야한다는 재정적 압박이 줄어들며, 여러분의 일정에 맞춰 집을 보러 다니고 원하는 날짜로 이사 날짜를 선택할 수 있는 유연성이 생깁니다.

새로운 모기지를 받기 전에 집을 팔면 생기는 단점:

집을 먼저 팔면 임시로 거주할 곳이 필요해질 수 있습니다. 렌트하거나, 별장이나 호텔에 머물거나, 친구나 친척 집에 신세를 져야 할 수 있습니다(자녀와 반려동물이 있으면 더욱 쉽지 않죠). 또한, 가지고 있는 물건을 창고에 보관한 후 이사를 두 번 해야 하는 (그래서 비용도 두 배로 들게 되는) 상황이 발생합니다.
기존 집을 구매할 사람이 나타날 때까지 기다리면 정말 마음에 드는 집을 놓칠 수도 있고, 혹은 집을 팔아버리기 위해 구매자가 더 낮은 가격을 제시하더라도 그냥 받아들여야만 할 수도 있습니다.

이러한 방식이 가장 좋은 시점: 부동산 매물이 많아서 시장 상황이 구매자에게 유리한 시기에는 새로운 집과 모기지를 확보하기 전에 집을 파는 것이 좋습니다. 이와 같은 시기에는 많은 집들이 시장에 오랜 기간 매물로 나와 있는 경향이 있어서, 집이 팔릴 때까지 얼마나 걸릴지 예측하기 더욱 힘듭니다. 반면에, 집이 팔려서 안정성을 확보하면 여러분이 꿈꾸던 이상적인 집을 빠르게 찾아서 새로운 모기지를 받을 수 있기 때문에 ‘집이 없는 상태’로 오래 지낼 필요가 없음을 뜻하기도 합니다.

갖고 있던 부동산 자산을 팔기 전에 또 다른 모기지 받기

어쩌면 이사할 준비는 이미 끝났을 수도 있습니다. 아니면 특정일에 새로운 지역에서 일을 시작해야 할 수도 있습니다. 아니면 일생일대의 집을 찾았기에 반드시 사야만 할 수도 있습니다. 집을 팔기 전에 새로운 모기지를 받는 것은 이사와 같은 여러 과정을 간단하게 만들고, 최대한 빨리 집을 찾아야 한다는 압박감(장기간 호텔에서 지내야 하는 상황을 피하기 위해)을 없애줍니다. 하지만 이는 한 번에 두 개의 모기지 상환금을 감당할 수 있는 재정적 수단을 갖추었을 경우를 전제로 합니다.

새로운 모기지를 받은 후에 집을 팔면 누릴 수 있는 장점:

이사를 여러분의 일정에 맞춰서 한 번만 하면 됩니다.
이사를 한 후 원래 집을 렌트하거나, 연간 임대 또는 별장(Airbnb, VRBO 또는 기타 플랫폼을 통해서)으로 내놓거나, 아니면 임대 후 소유(rent-to-own) 계약을 할 수도 있습니다.

새로운 모기지를 받은 후에 집을 팔면 생기는 단점:

기존의 모기지로 인해 DTI 비율이 높아질 수 있어서, 새로운 집을 담보로 빌릴 수 있는 융자금은 줄어들고 이자율은 상승할 수 있습니다. 일부 대출 기관은 돈을 빌려주는 것 자체에 회의적일 수도 있습니다.
원래 집의 모기지가 해결될 때까지, 혹은 해결되지 않는 이상 계속해서 두 개의 모기지 상환을 감당해야 할 수도 있습니다.
예전 집의 최종 판매 가격이 낮아지거나 집 수리 비용이 예상보다 높은 경우가 있을 수 있으므로, 집을 팔아서 돈을 정확히 얼마나 받을 수 있을지 확신할 수 없습니다.

이러한 방식이 가장 좋은 시점: 집을 팔기 전에 새로 모기지를 받고 기존의 융자를 청산하는 것은, 앞서 언급한 발생 가능한 비용을 지불할 수 있는 상당한 양의 현금을 갖고 있다면 가능합니다. 또한 2020년과 2021년처럼 시장 상황이 판매자에게 유리한 시기라면, 이러한 방식을 권장합니다. 이러한 기간에는 집 하나를 두고 (판매 제시 금액보다 훨씬 높은 가격으로) 여러 구매자가 입찰하기 때문에 집을 구매하는 것이 훨씬 어렵습니다. 이전에 갖고 있던 주택을 팔기 전에 주택을 구매하면, 집 없이 지내야 하는 곤란한 상황에 놓일 필요가 없습니다.

모기지 리캐스팅 관련 중요 참고 사항:

모기지 리캐스팅은 기존 집을 팔기 전에 새로운 집을 구하고 모기지를 받고자 하는 사람들이 선택하는 흔한 방식입니다. 집이 팔리면 집을 판 돈으로 갖고 있던 모기지 원금에서 많은 금액을 일시불로 지불할 수 있습니다. 이러한 경우, 갚아야 하는 원금이 줄어들었기 때문에 대출 기관에서 융자 리캐스팅 또는 상환 금액 조정을 거쳐 월 상환금을 낮춥니다. 하지만 이자율과 기간은 그대로 유지됩니다. 보통 모기지 리캐스팅에 많은 비용이 소모되는 것은 아니지만(전반적으로 절약할 수 있는 금액을 생각해 보세요), 모든 대출 기관에서 해당 옵션을 제공하는 것은 아닙니다.

동시에 사고 팔기

새 집을 사면서 기존 집을 거의 동시에 판다면 정말 좋겠죠. 팬데믹 기간 동안 사람들이 몇 주 이내로 집을 사고 팔았다는 이야기를 어렵지 않게 들을 수 있었습니다. 하지만 그 외의 기간에는 아무리 계획을 세우고 소원을 빌어도 집을 사고 파는 과정이 매끄럽게 진행되지 않을 수 있으며, 이로 인해 예상치도 않게 앞서 언급한 상황들 중 하나를 경험할 수도 있습니다.

목표는 같은 날에 혹은 며칠 간격으로 집 구매와 판매 계약을 체결하는 것이지만, 부동산 시장의 변동성으로부터 스스로를 보호하기 위해 취할 수 있는 조치가 몇 가지 있습니다.

컨틴전시 오퍼를 만드세요. 꿈에 그리던 집을 발견한 상황에서, 지금 집을 팔아 자금을 마련해야 하나요? 좋은 소식은 오퍼가 받아들여지면 이 사실을 컨틴전시 조항(양 당사자 모두 서명해야 함)으로 판매 계약서와 구매 계약서에 서면으로 넣을 수 있습니다.

컨틴전시 오퍼의 장점:

은행은 모기지 구매자가 감당할 수 있는 금액보다 더 많은 모기지를 받는 것을 좋아하지 않으므로, 이러한 오퍼는 은행에 추가적인 보증 역할을 합니다.
기존 집이 팔릴 때까지 다운 페이나 부동산 매매 수수료에 대해서 걱정할 필요가 없습니다.

컨틴전시 오퍼의 단점:

집을 파는 사람은 컨틴전시 오퍼를 피하는 것을 선호하고, 특히 전액 현금 지불 오퍼, 판매 제시 가격보다 높은 가격의 오퍼, 혹은 복잡하지 않은 단순한 오퍼를 다른 구매자가 판매자에게 제안하면 여러분이 원하던 집을 놓치는 경우가 종종 발생할 수 있습니다.
서로 합의한 ‘킥아웃(kick out)’ 조항을 넣으면 판매자는 바로 준비된(컨틴전시가 아닌) 구매자의 오퍼를 수락할 수도 있습니다. 그렇게 되면 계약에서 컨틴전시를 빼고 계약을 진행해 체결하거나, 계약을 포기할 수 있습니다.

렌트에 동의하거나 리스백 계약하기: 타이밍이 문제인 경우, 이 옵션은 판매자와 구매자 모두에게 큰 도움이 될 수 있습니다. 유의해야 할 점은, 이러한 계약은 보통 30일 정도로 기간이 짧으며 일시불로 지급한다는 점입니다.

판매자가 원하는 시기에 새 집으로 이사를 갈 수 없는 경우(그리고 임시로 이사하는 것도 원하지 않는 경우)가 종종 발생하기도 하며, 혹은 이사에 시간이 더 필요한 경우가 있을 수도 있습니다. 이 옵션을 활용하면 여러분이 팔았던 집을 구매한 새로운 구매자로부터 집을 ‘거꾸로’ 빌릴 수 있습니다.
구매자는 이 옵션으로 새로운 모기지 상환에 보탬이 될 수 있는 돈을 추가로 확보할 수 있습니다. 또한, 현재 살고 있는 집이 아직 팔리지 않은 경우 기존 세입자가 더 지낼 수 있도록 하면 여러분 측에서 필요한 부분들을 마무리할 시간을 더 확보할 수 있습니다.

새로운 집을 구매하기 위한 자금 마련 방법

반드시 금융 계약을 체결하기 전에, 본인에게 맞는 융자 계약을 찾은 것인지 꼭 확인하세요. 융자를 제공하는 기관을 믿을 수 있고, 월 상환금을 지불할 자신이 있으며, 융자 상환 기간이 여러분의 향후 재정 계획과 맞는지 확인하세요. 오늘날 시장에는 새로운 집 구매 자금 마련을 위한 다양한 융자 옵션이 존재합니다.

1. 두 번째 모기지: 새로운 집 구매 자금을 마련할 방법을 찾을 때, 현재 살고 있는 집이 훌륭한 자원이 될 수 있습니다. 축적된 자본을 이용하고 그로 인해 발생한 가치를 활용할 수 있는 방법 두 가지를 알려드립니다. 이 두 가지 방법을 통해 기존의 집이 팔릴 때까지 기다리면서, 다운 페이와 클로징에 필요한 자금을 마련할 수 있습니다.

홈 에쿼티 론(Home Equity Loans): 홈 에쿼티 론은 일시불로 융자를 제공하며, 해당 융자를 다 갚을 때까지 고정 월 상환금을 내면 됩니다. 상환 기간은 5년부터 20년까지 다양하지만, 최대 30년으로 설정하는 것도 가능합니다.
홈 에쿼티 라인 오브 크레딧(Home Equity Line of Credit, HELOC): 이 융자의 경우 이자율이 변동 이자율이며, 필요에 따라서 크레딧 리밋, 즉 신용 한도까지 크레딧 카드처럼 이용하거나 수표를 써 주는 방식으로 이용할 수 있습니다. 채무 금액에 대해 매월 상환금을 내면 됩니다.

2. 브릿지 론(Bridge Loan): '브릿지 론'이라는 이름에서 알 수 있듯이, 이는 임시로 활용하는 론으로, 기존 집을 팔고 새 집을 사면서 발생하는 공백 기간에 활용할 수 있습니다. 해당 론을 이용하면 컨틴전시 오퍼를 만들어야 하는 상황을 피할 수 있으며 다운 페이와 클로징에 필요한 돈을 마련할 수 있습니다. 해당 론에 대한 상환은 기존 집이 팔리기 전에는 시작되지 않으며, 집을 팔아서 생긴 돈으로 한 번에 상환하도록 선택하는 것도 가능합니다.

3. 로우 다운 페이먼트 론(Low Down Payment Loan): 다양한 연방 정부 프로그램에서 로우 다운 페이먼트를 자격이 되는 구매자에게 제공해 빠듯한 예산에 도움을 줍니다. 많은 로우 다운 페이먼트 론은 처음으로 집을 구매하는 사람들 돕기 위해 고안되었으나, 두 번째로 집을 구매하는 사람도 이용할 수 있습니다.

FHA 론 : 본 모기지는 정부 지원 모기지로 연방 주택 관리국(Federal Housing Administration)에서 보장하며, 많은 일반 융자에 비해 요구하는 최소 크레딧 점수와 다운 페이가 낮습니다. 다운 페이를 3.5%만 마련해도 모기지를 받을 자격을 갖출 수 있습니다.
VA 론 : 퇴역 군인, 자격을 갖춘 현역 군인, 예비군, 미국 주방위군 소속, 자격이 되는 생존자의 배우자인 경우 다운 페이를 전혀 요구하지 않는 VA 론을 받을 자격이 될 수도 있습니다. 해당 론은 재향군인회(Department of Veterans Affairs)에서 지원합니다.
USDA 론 : 다운 페이를 요구하지 않는 또 다른 론으로 미국 내 농촌 지역에서 이용할 수 있는 론입니다. 미국 농무부(U.S. Department of Agriculture)에서 지원하는 론으로 경쟁력 있는 가격의 주택 융자입니다.

집을 살때 유용한 추가 팁

현 시장 상황 조사하기

더 많이 알수록 더 좋은 향후 계획을 세울 수 있습니다.

집을 파는 것은 개인적인 여정과도 같습니다. 우리는 이미 각자가 사는 집에서 얻은 정서적 가치를 알고 있습니다. 하지만 여러분의 집의 시장 가치를 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 판매/구매 과정이 더욱 원활하게 진행되길 원한다면, 최신 시장 정보를 최대한 파악하고 여러분이 이용할 수 있는 자금 조달 옵션을 모두 아는 것이 도움이 됩니다.

어떤 집을 구매할 수 있는지 미리 조사하세요. 이상적인 집을 이미 찾은 경우에도, 아니면 아직 못 찾은 경우에도, 시간을 들여 지금 사는 지역의 시장 상황은 어떤지, 다음에는 어디에 집을 사고 싶은지에 대해 알아보세요. 조사를 할 때 부동산 중개인의 경험은 매우 유용하지만, 여러분이 직접 나서서 알아보는 것도 가능합니다.

처음으로 찾은 대출 기관으로 바로 결정하지 마세요. 준비가 되면 여러 모기지 대출 기관을 서로 비교한 후, 여러분에게 맞는 융자를 찾을 수 있도록 다양한 기관들과 상담하세요. 여러분이 선택할 수 있는 옵션에는 무엇이 있는지 알아보고, 여러 개의 견적을 받아보세요. 그리고 반드시 기억해야 할 것은, 현재 상환 중인 모기지를 제공한 대출 기관을 다시 이용할 필요는 없다는 점입니다. 모기지를 받기 위해 선택할 수 있는 옵션으로는 은행, 크레딧 유니언, 온라인 대출 기관, 모기지 브로커가 있습니다.

최적의 타이밍이 언제인지 파악하기
집을 팔고 사는 계획을 머릿속에 완벽하게 구상했더라도, 항상 삶이 생각한 대로 흘러가지는 않습니다. 새 집에서 여름을 즐기거나, 자녀의 개학에 대비해 가을 전에 새 집으로 가고 싶다고 해도, 이사 타이밍이 미뤄질 가능성에 대비하세요. 집을 매물로 내놓을 준비를 하는 것부터 리스팅 과정, 집을 보여주고 오픈 하우스를 진행하는 과정을 거치면(여기에 오퍼를 받고 계약을 체결하는 데 걸리는 시간까지 더하면), 이 전체 과정이 모두 마무리되는 데몇 주, 혹은 그 이상이 걸릴 수도 있습니다. 또한 새로운 집을 찾고, 입찰하고, 확보한 후에 이사하는 데 걸리는 시간도 고려해야 합니다! 보통 집을 가장 좋은 가격에 사고 팔기에 좋은 시기는 봄과 여름이지만, 일정에 따라서는 가을까지 기다리는 편이 나을 수도 있습니다.

Market Watch
2023년 1월 기준
집이 시장에 매물로 나오는 기간은
평균적으로 75일입니다.
출처: Fred Economic Data

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